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重慶建工地產(chǎn)上演以物抵債戲碼 回應(yīng)稱無資金問題

因資金不足償付而以物抵債的戲碼,正在重慶建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“重慶建工地產(chǎn)”)上演。

日前,因重慶建工地產(chǎn)不具備現(xiàn)金償還工程欠款的能力,為確保應(yīng)收款項的回收,重慶建工集團(tuán)股份有限公司(600939.SH,以下簡稱“重慶建工”)方面稱將接受重慶建工地產(chǎn)持有的較為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)抵償相關(guān)債務(wù),抵償金額為2.81億元。

因該筆交易雙方為同一股東控制,此次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。上交所在交易發(fā)布次日就向重慶建工發(fā)函問詢該筆交易。3月16日晚,重慶建工發(fā)布公告回復(fù)了上交所此前問詢。

重慶建工地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在回復(fù)《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示,重慶建工地產(chǎn)目前無任何資金問題,該筆關(guān)聯(lián)交易是企業(yè)間正常交易行為,所有內(nèi)容均以回復(fù)上交所問詢函公告為準(zhǔn)。

無現(xiàn)金償債能力

天眼查信息顯示,重慶建工地產(chǎn)成立于2003年,為重慶建工投資控股有限責(zé)任公司(以下簡稱“重慶建工投資”)全資子公司。重慶建工最大股東也為重慶建工投資,重慶建工投資為重慶市國資委控股公司。

根據(jù)公告,此次資產(chǎn)所抵債款為雙方房產(chǎn)項目的工程款,此次以物清償工程款共計2.81億元。這些工程款主要為重慶建工承接重慶建工地產(chǎn)建筑工程業(yè)務(wù)形成,涉及依山郡(金州苑)、海南重慶城、錦繡華城、李子湖畔、彭水新域及未來城等6個工程項目,合同總金額28.34億元。

截至2019年12月,所涉工程項目應(yīng)收款24.46億元,已收款21.24億元,計算此次以物抵債的2.81億元,仍有0.41億元債款未清償。

關(guān)于此次重慶建工地產(chǎn)以物抵債的原因,重慶建工在回復(fù)上交所問詢的公告中披露稱,當(dāng)前宏觀調(diào)控背景下金融信貸政策收緊,加之房地產(chǎn)行業(yè)近年來的整合,中小房企資金面加重受壓,資金周轉(zhuǎn)矛盾日益突出。而重慶建工地產(chǎn)作為重慶市本土中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),受宏觀政策調(diào)控及市場環(huán)境變化的影響,目前不具備現(xiàn)金償還公司工程欠款的能力。

重慶建工方面認(rèn)為此次涉及的2.81億元債權(quán)賬齡較長,大部分在3年以上,公司管理層出于防范與化解潛在風(fēng)險,解決公司應(yīng)收款項的回收等因素考慮,才接受了重慶建工地產(chǎn)以物抵債的支付方式。

據(jù)此次公告披露未經(jīng)審計的部分財報數(shù)據(jù),重慶建工地產(chǎn)2019年全年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為3127.63萬元,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-7348.67萬元,2019年度期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約為1.03億元。

另據(jù)重慶建工地產(chǎn)2018年合并審計財報,2018年初其合并資產(chǎn)合計約40.63億元,其中貨幣資金約為1.44億元,當(dāng)年年末合并資產(chǎn)合計約為37.6億元,其中貨幣資金約為1.76億元。

記者就上述問題致電重慶建工地產(chǎn)采訪,對方表示目前公司無任何資金問題。

兩項目評估增值超10倍

根據(jù)公告內(nèi)容,此次兩公司以物抵債關(guān)聯(lián)交易涉及8個樓盤的商業(yè)地產(chǎn),建筑面積約1.56萬平方米,另加1個樓盤的車位,建筑面積約3718平方米。截至評估基準(zhǔn)日2019年12月31日,其賬面價值合計1.29億元,市場法評估價值2.81億元,評估增值率117%。

以所涉9個項目具體評估增值看,除悅城項目1730.95平方米的商業(yè)資產(chǎn)評估增值為68.95%、錦繡華城2638.6平方米的商業(yè)資產(chǎn)評估增值為0.13%外,其余7個項目資產(chǎn)評估增值率均在100%以上,其中建工未來城和外灘商城兩項目資產(chǎn)評估增值率更是在10倍以上。

關(guān)于資產(chǎn)評估增值原因,重慶建工在回復(fù)上交所公告中表示,此次交易所涉資產(chǎn)為商業(yè)地產(chǎn)和車位,其成本不足以表現(xiàn)其市場價值,而這些資產(chǎn)所在區(qū)域附近市場交易、租賃比較活躍,且易找到類似房地產(chǎn)的交易和租賃案例,故此次資產(chǎn)評估采用了市場法和收益法進(jìn)行評估。

據(jù)此次資產(chǎn)評估報告,此次所涉抵債資產(chǎn)按照市場法評估,評估值約為2.81億元,評估增值約1.52億元;按照收益法評估,評估值約為1.88億元,評估增值約為0.59億元。兩種評估方法結(jié)果差異較大,評估機(jī)構(gòu)認(rèn)為收益法評估結(jié)果的不確定性較大,而市場法的估價結(jié)果與市場接近,較具現(xiàn)實性,其測算結(jié)果容易為交易各方所接受,故采取了市場法評估的評估增值。

根據(jù)報告,此次抵債所涉項目中,新康橋、太陽公館、未來城、外灘商城等4個樓盤位于市中心核心地段,重慶建工地產(chǎn)認(rèn)為其升值空間較大,主要以自持出租為主。

據(jù)重慶建工回復(fù)上交所問詢的公告,以收益法評估計算,太陽公館抵債資產(chǎn)評估均價月租金為55元/平方米,略低于2019年12月前后附近九龍坡區(qū)南華街等商業(yè)65~80元/平方米的月租金;按市場法評估計算,太陽公館抵債物業(yè)的評估出售均價為1.044萬元/平方米,較周邊南方花園名人苑等商業(yè)2019年12月前后1.3萬~1.5萬元/平方米的售價略低。

記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn),上述太陽公館項目僅由一棟住宅樓構(gòu)成,臨路一側(cè)大約有15間底商,多為餐飲和服飾商鋪,其中幾間鋪面已經(jīng)關(guān)門待租。

在這排底商后面,位于小區(qū)內(nèi)有一間半開的倉庫式門面,其余均為住宅區(qū)域。據(jù)該小區(qū)物業(yè)介紹,位于小區(qū)內(nèi)的倉庫是臺灣年代廚衛(wèi)電器的售后服務(wù)中心,“這是他們在開發(fā)商建工那里租的,大概有1000平方米”。

而據(jù)商家和業(yè)主介紹,該倉庫前排臨街的幾間底商都是出售狀態(tài)。記者咨詢發(fā)現(xiàn),底商位置一間面積約53平方米的商鋪租金為每月4300元,“這幾間鋪子我出租有七八年了,現(xiàn)在租金比之前降了至少一半。”其余幾家已經(jīng)經(jīng)營幾年的商鋪商家也表示其商鋪租金“都差不多”。

此外,記者還從多方了解到,該小區(qū)底商位置至少有4間商鋪也為業(yè)主工程抵款所得。“大概是2011年交的房子,當(dāng)時業(yè)主在開發(fā)商建工其他項目做工程,開發(fā)商當(dāng)時以每平方米2萬多元的價格作價抵扣了業(yè)主的工程款,4間鋪子抵了至少200多萬元的工程款。即便是當(dāng)時,這個業(yè)主其實也是虧了的。沒辦法,跟開發(fā)商要錢又說沒有,只能用這幾個門面抵款。”

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